保险资金投资保障性住房的风险管理探讨

吴 威

（人保投资控股有限公司交易投资部，北京100140）

    【摘要】为解决中低收入阶层住房难问题，2011年进一步加大了保障性住房建设的力度。资金是保障性住房建设的一个瓶颈问题，本文对保障性住房的政策、建设情况和存在问题进行了分析研究，结合保险资金的性质与特点，提出保险资金投资保障性住房是一条安全、稳健的运用渠道。对保险机构来说，只有关注并管理好政策风险、投资风险和管理风险，才能获得经济效益和社会效益的双丰收。
    【关键词】保险；投资；保障房；风险管理

    近年来，由于房价上涨过快，越来越多的人买不起房，许多家庭因为购房背负上沉重的负担，住房问题成为日益严重的社会问题。自2008年起，国家陆续出台政策，加大保障房的建设力度。2011年以来，保险资金开始积极介入各地的保障性住房建设。参与保障性住房建设，提升了保险公司的社会形象，同时也为保险资金开辟了一个较好的运用渠道。只要风险管理把握得当，保险公司必将会在保障性住房建设市场中获得社会效益和经济效益双丰收。

    一、保障性住房建设的基本情况

    保障性住房是指政府对中低收入家庭实行分类保障所提供的限定供应对象、建设标准、销售价格或租金标准，具有社会保障性质的住房，包括两限商品住房、经济适用住房、政策性租赁住房以及廉租房等。限价房针对中等收入家庭的自住需求提供，经济适用房针对有一定支付能力的低收入住房困难家庭配售，廉租房针对没有购房支付能力的低收入家庭提供，而公共租赁房针对夹心层和过渡期住房需求提供。在北京等一些特大城市，旧城改造安置疏解工程所提供的安置对接房也属于保障性住房范畴。

    建设保障性住房，是为了解决百姓住房难问题。在中国的房地产市场中，高档房、大户型住宅的供应大，而针对普通老百姓的小户型、低价位的商品房源较少，尤其是保障性住房供给严重不足。2007年以后，上海批准销售的户型在90平方米以下的商品住房占比为35%，而北京的这一比例为27%。参照英、日等发达国家的经验，应纳入保障性住房范围的家庭占比大致应在30%左右，这意味着中国将有约6500万个家庭需要保障性住房，目前具有保障性住房含义的住房约为1500万套，仅能覆盖7%左右的城镇家庭。住房不是纯粹的商品，它具有公共产品的特性。因此，中国国政府加快保障性住房建设，以此“双轨供应”，从根本上解决百姓住房难问题。《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十二个五年规划的建议》提出，“强化各级政府职责，加大保障性安居工程建设力度，加快棚户区改造，发展公共租赁住房，增加中低收入居民住房供给”。

    住建部《关于报送城镇保障性安居工程任务的通知》明确提出，2011年计划建设保障性安居工程任务是1000万套。这意味着2011年的保障性安居工程投资至少为1.3万亿元，达到全国房地产投资规模的20%，将新增2011年固定资产投资4%-5%，弥补商品房市场可能出现的投资下降，拉动建筑、建材、家具和家电等相关产业需求10%-15%。参照发达国家经验，未来几年，如果要达到覆盖30%左右的城镇中低收入家庭的目标，保障性住房的供求缺口约在5000万套左右，按照套均50平方米计算，建筑面积约为25亿平方米，工程建筑投资约需5万亿元。如计算土地购置成本，则需投资约10万亿。保障性住房的供应严重不足，形成了一个巨大的市场。

    目前，资金成为保障性住房建设的瓶颈问题。保障性住房的建设，采取的是中央下达计划、各级政府负责筹集资金的运作模式。今年1000万套保障性住房建设所需的1.3万亿元资金中，中央、省级和市县政府将承担5000多亿元，剩余的8000多亿元要通过社会机构投入、被保障对象以及所在企业筹集。财政部数据显示，截至5月20日，财政部已累计下拨2011年中央补助保障性安居工程专项资金617亿元，已完成全年预算59.9％。但要完成全年1000万套的保障性住房建设，中央财政1030亿元的投入显然不够。从2010年起，各地财政从土地出让净收益中安排不低于10%的住房保障资金，统筹用于发展公共租赁住房。以2010年全国土地出让收入2.9万亿元计算，仅能提供资金2900亿元。这两块加起来只有近4000亿元，存在着巨大的资金缺口。不仅仅是资金瓶颈问题，同时，由于各级财政在过去对土地出让收入的过度依赖，保障性住房的土地出让收益极低，对保障性住房建设态度消极。按照住建部的规定，今年1000万套保障性住房必须在10月底前全部开工。但从部分城市今年以来保障房开工情况来看，成绩并不乐观，一些城市开工率不到三成。截至4月底，重庆开工率为41％，已经属于开工率较高的城市了。据估计，整体来看目前仍约有七成保障房没有开工，资金短缺是最大障碍。

    因此，只有引入社会资金，打破资金瓶颈，才能促进保障性住房的建设和供应速度。社会各界对保障性住房资金来源一直在进行着多种探索和尝试，人民银行、银监会等监管部门已经发文支持保障性住房建设，在刚落幕的“2011陆家嘴论坛”上，保监会吴定富主席也表示，保监会将在政策允许范围内，本着把上海建成保险资金运用试验区的考虑，在上海地区开展基础设施、股权和不动产等投资活动。据悉，近期保监会也将专门发文明确保险资金投资保障性住房建设的有关问题。因此说，保险资金投资保障性住房的监管政策是日趋明朗与积极。/////

    二、保险资金的特点与投资保障性住房的模式

    保险资金具有规模大、周期长、稳定性高、安全性要求高、收益率要求低的特点。根据保监会的监管规定，保险资金的10%可以用于不动产投资，其中投资不动产金融产品的比例为3%。按照2011年3月底保险业的总资产5.4万亿计算，可用于投资不动产的额度为5400亿元，其中可投资不动产金融产品的额度为1620亿元，而保险公司的不动产金融产品投资基本上是空白。从资金的供应角度看，保险资金来源于保户，资金流入和流出具有稳定性和可预测性，一般不会出现大的波动；寿险资金的久期一般在6年以上，财产险虽然是短期业务，但由于其未到期责任准备金和未决赔款准备金是滚存的，实际上业具备长期资金的特点，久期甚至长于某些寿险资金，因此保险资金被市场公认为“最好用”的资金。同时，保险资金安全性要求高，这是由保险资金的社会属性和公众属性决定的——必须要保证及时足额的赔付。因此，保险资金对收益率的要求也就偏低，与银行基准贷款利率相当就可以接受。保障性住房是政府的安居工程，资金需求量大、建设开发收益低、回款方式基本确定，非常适合于保险资金的投资需求。只要交易机构设计合理，保障性住房建设将是保险资金一条安全可靠的可投资渠道。

    根据《保险资金投资不动产暂行办法》规定，保险资金投资不动产可以采用股权方式、债权方式、物权方式，以及债权转股权、债权转物权或者股权转物权等方式。保障性住房是政府的安居工程，土地性质为划拨地，且不以盈利为目的。保险资金投资保障性住房，宜采取债权形式，即仅为保障性住房的建设提供资金，物权、股权形式目前暂不具备操作条件。今年已经运作的太平洋上海公租房项目和平安拟发行的上海公租房项目均采取了债权形式。具体的交易机构为：保险资金与地方政府合作，向地方政府委托的承建主体提供资金，还款来源为保障性住房的出售或出租收益（包括政府回购款项、保障性住房偿债基金、租金收入和出售收入等），政府融资平台或大型国企作担保。具体图所示。
 
    三、保险资金投资保障性住房的风险管理要点

    保险资金投资保障性住房建设，响应了政府的经济政策，支持了低收入人群，可以取得良好的社会效益。投资用的是未来要兑现给客户的钱，要求安全、有适当的收益率。只有握好风险和收益的关系，才能获得双赢。根据保监会的规定，保险资金投资不动产，“应当建立规范有效的业务流程和风控机制，涵盖项目评审、投资决策、合规审查、投资操作、管理运营、资产估值、财务分析、风险监测等关键环节，形成风险识别、预警、控制和处置的全程管理体系，并定期或者不定期进行压力测试，全面防范和管理不动产投资风险”。风险管理是一个非常宽泛的范畴，业界对风险管理有不同的分类方法，不同的业务种类也有不同的风险管理重点。结合前述对保障性住房和保险资金投资特点的分析，下面，从三个方面来阐述保险资金在投资保障性住房过程中，应该重点关注的风险管理问题：

    1．政策风险管理

    根据《保险资金投资不动产暂行办法》规定，保险资金不得投资开发或者销售商业住宅。投资保障性住房，首先要把握好“政策性住房”这一要点。保障性住房属于政府安居工程，是政策性项目，可以理解为非商业性的住宅项目，保障性住房具有“政策性住房”的特性。保障性住房的建设由各级地方政府安排主导，保险资金投资保障性住房应与地方政府或者地方政府委托的融资平台、承建主体合作，不能与名为建设保障性住房、实际为商业房地产开发的项目合作；项目本身应为政府支持的重点保障性住房项目；建筑质量处于政府监督之下，不能投资于建筑质量没有保障的工程；项目的分配和处置纳入政府统一管理，建成后由政府回购或统一出售或者出租。

    在选择“政策性住房”项目的同时，保险资金必须符合保监会关于投资主体的规定。主要有以下几点：

   （1）关于可投资额度：保险公司投资不动产（不含自用性不动产）的账面余额，不高于本公司上季度末总资产的10％，投资不动产相关金融产品的账面余额，不高于本公司上季度末总资产的3％；投资不动产及不动产相关金融产品的账面余额，合计不高于本公司上季度末总资产的10％。

   （2）关于一次投资额度：保险公司投资单一不动产投资计划的账面余额，不高于该计划发行规模的50％，投资其他不动产相关金融产品的，不高于该产品发行规模的20％。

   （3）关于监管与财务指标：保险公司上一会计年度末偿付能力充足率不低于150％，且投资时上季度末偿付能力充足率不低于150％，上一会计年度盈利且净资产不低于1亿元人民币。

    2．投资风险管理

    虽然说保障性住房投资目前对全社会和金融企业来说是一个投资热点，但还是应回归到商业化的运作的轨道上来。投资风险的管理，应注意以下几个方面：

    （1）项目选择。无论是今年的1000万套，还是今后更大规模的保障性住房，在这个巨大的保障性住房供应市场里，必然存在着“好项目”和“坏项目”。要选择好的项目，才能降低投资风险。选择好的项目，应以项目的所在地作为优先条件，即选择大城市的优质保障性住房项目。这是因为，在中国城镇化进程中，大城市的住房供求矛盾更突出，同时有大量的人口疏解和旧城改造需求，保障性住房的需求量远远大于供应量。大城市的财政实力较强，拥有大的企业多，信用较好，可以为保障性住房提供资金，也能为还款提供支持。大城市管理先进、监督较为透明，项目的设计、建筑质量更有保障。/////

    （2）信用保证。选择大城市的优质保障性住房项目，应经考虑了大城市政府的信用条件较好的因素。在此基础上，应通过交易结构的设计，进一步充实信用保证措施。依据保监会的规定，保障性住房的融资主体应为政府确定的承建主体，具备政府批准立项的有关文件，偿债主体应有政府的回购承诺或者代行政府销售的许可（包括限价），或者设立保障房基金保证还款，担保方式可以选择有实力的大型国企担保。

    （3）利率设计。保障房作为安居工程，其成本是向社会公开并经审计的，因此其成本参考贷款基准利率浮动才可以被接受。保险资金投资保障性住房建设，不应该期待获得超额收益，而是在弥补保险资金成本和资产管理费的前提下，比照银行贷款利率，获得由于优于其他社会资金的融资条件的、超出直接融资市场价格的收益。可以采取灵活多样的利率结构设计，如浮动利率、保底+浮动、区间利率等。

    （4）放款条件。目前，各地保障性住房建设最难的是启动资金。一般情况下，保障性住房的项目公司由政府投入资本金。按照银监会原来的要求，房地产信贷的自有资本比例应达到30%以上。今年，银监会发文，对保障性住房的自有资金比例可以放宽到20%以上。但受制于各地方政府的财政实力和支出安排，在很多城市自有资本不能及时到位，这种情况下银行就不能发放信贷资金，保障性住房建设启动困难。保险资金正好可以补上这个空缺。在启动保障性住房项目或者向监管报批时，保障性住房建设的一些必备文件还不能全部齐备，这种情况下，监管当局可以进行有条件备案。虽然获得备案，但只有项目公司的立项文件得到批复，并与土地管理部门签订土地协议后，才可以放款。

    3．管理风险

    这里说的管理风险是指除上述政策风险、投资风险外，保险公司、保险资产管理机构，在保障性住房投资乃至不动产投资方面应该注重的投资能力、内部控制、投资团队和后续管理能力建设，目标就是能够做出更有效的投资决策、进行有效的投资管理。《保险资金投资不动产暂行办法》中明确要求，保险资金投资不动产应“建立规范有效的业务流程和风控机制，涵盖项目评审、投资决策、合规审查、投资操作、管理运营、资产估值、财务分析、风险监测等关键环节，形成风险识别、预警、控制和处置的全程管理体系，并定期或者不定期进行压力测试，全面防范和管理不动产投资风险”。目前各保险机构的不动产投资刚刚起步，离监管的要求还有一定距离。面对保障性住房的投资大潮，留给保险机构和监管机关按部就班做好准备的时间并不多，只能是边准备边开展投资。现阶段，当务之急是提高投资能力，包括组建和锻炼专业投资团队、完善内控和制度建设。有经验的专业投资队伍是项目成功必不可少的条件，按照监管规定，保险公司的资产管理部门拥有不少于8名具有不动产投资和相关经验的专业人员，其中具有5年以上相关经验的不少于3名，具有3年以上相关经验的不少于3名，如聘请投资机构的，可以适当放宽以上专业人员的数量要求。为保险资金投资不动产提供投资管理服务的投资机构，专业人员要求更高，拥有相关专业经验的不少于15人，其中具有5年以上相关经验的不少于3名，具有3年以上相关经验的不少于4名。保险机构应该迅速组建专业团队，并进行实战训练，逐步提高投资团队的专业投资能力。一项投资决策所依托的宏微观经济政策研究非常关键，房地产投资建设占GDP的比重较大，房地产宏观调控政策成为中国宏观经济政策的晴雨表，保障性住房的投资必须建立在对宏观经济政策的深入研判上。现在各保险集团公司都设立了专门的研究团队，应该在投资团队中设立专人持续跟踪研究房地产、保障性住房的相关政策和市场环境问题，在初期也可考虑聘请专业的房地产咨询机构或者外部专家提供咨询意见，并通过实践来积累经验、提升专业判断能力。在内控和制度建设方面，应完善决策程序和授权机制，确定股东（大）会、董事会和经营管理层的决策权限及批准权限，充分发挥公司内投资决策委员会等专业委员会的决策辅助作用，建立对不动产投资形成有力支持的的后台部门。同时，应当加强资产后续管理，设置专岗专人监测不动产市场和保障性住房市场情况，定期跟踪评估保障性住房的建设和处置情况，防范投资风险。

    综上所述，随着中国保险业的快速发展，保险资金可运用的规模越来越大；CPI的高位运行，对保险资金的运用也提出了更高的要求。结合保险资金的特点和保障性住房的资金需求，在控制好风险的前提下，保险资金投资于保障性住房，不但可以满足政府解决好保障性住房的目标，同时可以为保险资金提供一条安全、稳健的运用渠道，形成保险公司、地方政府、低收入阶层和承建主体多方共赢的良好局面。